Podnajem mieszkania – o co w nim chodzi?

Podnajem nieruchomości, w której znajduje się sofa i stolik

Coraz więcej osób inwestuje na rynku nieruchomości, kupując mieszkanie w celu jego wynajęcia. Jednak nie każdy ma wystarczającą ilość środków lub zdolność kredytową, aby sobie na to pozwolić. W takim przypadku najlepszym rozwiązaniem może okazać się podnajem mieszkania. Co to jest podnajem nieruchomości? Czy trzeba uzyskać zgodę właściciela? Jakie wybrać mieszkanie? Jak zmaksymalizować zysk? Jak wygląda umowa podnajmu? Czy to się opłaca? O tym w artykule. 

Podnajem mieszkania – co to jest?

Podnajem to nic innego jak najem mieszkania od jego właściciela, a następnie wynajęcie go w części lub w całości innym osobom, w celach zarobkowych. Ważne jest to, aby podnajmujący uzyskiwał z tego tytułu większy zysk niż właściciel lokum. Jest to bowiem sposób na zarabianie pieniędzy bez posiadania nieruchomości na własności. 

W przypadku mieszkania, lokum zwykle dzieli się na pokoje, a następnie każdy z nich jest podnajmowany. Dzięki temu można zmaksymalizować zysk na jednej nieruchomości. Podnajem może być zarówno krótkoterminowy, jak i długoterminowy, jednak nie może trwać dłużej niż obowiązuje umowa najmu z właścicielem.

Podnajem nieruchomości – zgoda właściciela

Przy szukaniu odpowiedniego mieszkania na wynajem, należy także uwzględnić to, że musimy uzyskać zgodę właściciela na jego podnajem. Taka zgoda powinna być udzielona na piśmie w formie oświadczenia lub zawarta w umowie najmu. Jeżeli bez zgody właściciela zostanie mieszkanie podnajęte, to zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów może on wypowiedzieć umowę najmu nie później niż na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

W sytuacji, gdy właściciel nie jest przekonany do podnajmu, warto go przekonać argumentami, takimi jak:

  • gwarancja najmu – możemy go zapewnić, że przez dłuższy okres np. 5 lat będzie miał stały dochód, nie będzie musiał tracić czasu na szukanie kolejnego lokatora już po kilku miesiącach. Oznacza to, że ma on zagwarantowany czynsz, czyli nie ponosi strat w związku z ewentualnymi pustostanami.
  • utrzymanie mieszkania w dobrym stanie – nie będzie musiał zajmować się usterkami czy okresowo sprawdzać jego stan. Ponadto nieruchomość zostanie utrzymana w czystości przez najemcę.
  • remont mieszkania – to najemca będzie odświeżał mieszkanie w celu większego zarobku na pokojach. 
  • brak problemów z lokatorami – właściciel nie będzie miał kontaktu z lokatorami, a wszystkie interwencje będą kierowane do osoby, która zajmuje się podnajmem.

Należy pamiętać, że jeżeli chcemy wydzielić pokoje, wykonać gruntowny remont, a także wymienić meble oraz sprzęt na nowy, także musimy uzyskać zgodę od właściciela mieszkania.

Jakie wybrać mieszkanie na podnajem?

Już na samym początku należy zaznaczyć, że nie każde mieszkanie nadaje się na podnajem. Dlatego też szukając odpowiedniego lokum, zwróć uwagę na:

  • wielkość mieszkania – powinno być one przestronne, a jego metraż nie mniejszy niż 50 m2.
  • ilość pokoi i dodatkowa możliwość ich podzielenia – im więcej pokoi, tym większy zarobek dla wynajmującego nieruchomość. Warto uwzględnić to, czy większe pomieszczenie można podzielić na dwa mniejsze. Przykładowo, czynsz za trzypokojowe mieszkanie wynosi 1 800 zł, a za każdy pokój otrzymamy 700 zł (razem 2 100 zł). Jeżeli jedno z tych pomieszczeń jest większe i można je podzielić, to zyskamy dodatkowo 700 zł. Ponadto pokoje nie powinny być przechodnie – zwiększa to komfort użytkowników i chęć wynajęcia mieszkania.
  • ilość łazienek – jeżeli w mieszkaniu znajduje się więcej niż 5 pokoi, to powinno być ono wyposażone przynajmniej 2 łazienki. Osoby wynajmujące pokoje powinny mieć swobodny dostęp zarówno do łazienki, jak i kuchni.
  • lokalizację – mieszkanie powinno znajdować się w miejscu atrakcyjnym dla potencjalnych wynajmujących. Zazwyczaj jest to np. centrum miasta lub okolice uniwersytetów.
  • wyposażenie – jeżeli w mieszkaniu nie ma wyposażenia, oznacza to dla nas większy koszt. Pamiętaj, że jeśli meble oraz sprzęt znajdujące się w mieszkaniu są stare, zniszczone lub nieodpowiednie, by je wymienić musisz uzyskać zgodę właściciela. 
  • stan mieszkania – każdy dodatkowy remont związany z dostosowaniem mieszkania do podnajmu, to większe koszty. Należy pamiętać, że właściciel musi wyrazić na to zgodę na ewentualne zmiany. 
  • okres, w którym wynajmiemy nieruchomości na podnajem – dla przykładu, jeżeli kierujemy swoją ofertę do studentów, to najlepszym czasem na znalezienie mieszkania na podnajem oraz jego przygotowanie będą wakacje.
  • czynsz płacony właścicielowi mieszkania – powinien on mieć taką wysokość, która będzie mniejsza od czynszu uzyskanego z podnajmu. Często można spotkać się z taką zasadą, że minimalny miesięczny zysk powinien wynosić 1 000 zł, natomiast koszty remontu i wyposażenia powinny zwrócić się w rok. 

Podnajem mieszkania – jak zmaksymalizować zysk?

Znaleźliśmy odpowiednie mieszkanie, uzyskaliśmy zgodę właściciela na jego podnajem i remont. Teraz warto zastanowić się, co zrobić, aby zmaksymalizować zysk. Aby więcej zarobić na podnajmie, należy rozważyć następujące kwestie:

  • standard mieszkania – co do zasady powinien on być dopasowany do docelowej grupy jego najemców. Zwróć uwagę, że niektóre osoby są w stanie zapłacić dużo więcej za wyższy standard lokum. 
  • nowe meble – nikt nie chce korzystać ze starych i używanych mebli, płacąc sporą kwotę za czynsz. Dlatego też warto wymienić meble, które są w złym stanie.
  • remont odświeżający i poprawiający wygląd mieszkania – nie każdy remont musi oznaczać ogromne koszty. Czasem wystarczy tylko pomalować ściany w pokoju, czy zmienić tapety. Warto wykorzystać przy tym magię kolorów – przykładowo ciemny kolor ścian (np. niebieski czy zielony) można zmienić na taki kolor, który optycznie powiększy pomieszczenie.
  • wydzielenie pokoi – duży pokój zazwyczaj wynajmuje się dwóm osobom, Niekiedy jednak bardziej opłacalną opcją okazać się podzielenie jego na dwie części. 
  • wygląd mieszkania – im bardziej nowoczesny, tym lepiej. Nie zaleca się pozostawiania staromodnych meblościanek, czy dywanów na ścianach, które raczej będą zniechęcać potencjalnych najemców. Wystarczy, że mieszkanie zostanie urządzone w uniwersalnym stylu, który podoba się większości osób. 

Oprócz powyższych kwestii warto zrobić kalkulację dla wybranych mieszkań, w której pod uwagę weźmiemy koszty m.in. czynsz dla właściciela, koszty remontu i zakupu wyposażenia oraz przychody, czyli otrzymane pieniądze za wynajem pokoi. Dzięki temu sprawdzimy, które z nich przyniesie nam najwięcej zysku. Taką kalkulację możemy zrobić dla dowolnego okresu, jednak zaleca się wykonać ją przynajmniej dla roku i zweryfikować, czy wszystkie koszty się zwrócą. Warto również założyć, że możemy mieć problemy ze znalezieniem najemcy i w związku z tym pokój będzie pusty przez jakiś czas, a więc nie będzie przynosił nam korzyści. 

Umowa podnajmu

Umowa podnajmu jest zawierana pomiędzy dotychczasowym najemcą lokalu a podnajemcą, który dzięki niej zyskuje prawo odpłatnego użytkowania wskazanej części mieszkania. Powinna ona zostać sporządzona na piśmie oraz zawierać następujące elementy: miejsce i data zawarcia umowy, jej strony, określenie przedmiotu najmu, wysokość kaucji, sposób jej rozliczenia, wysokość opłat oraz sposób i termin ich regulowania, termin trwania umowy, a także prawa i obowiązki wynajmującego oraz najemcy. Ponadto nie może być ona zawarta na okres dłuższy niż umowa najmu, a więc jest ona ograniczona czasem trwania umowy między najemcą a właścicielem nieruchomości. W formie aneksu do umowy warto sporządzić spis wyposażenia oraz zdjęcia stanu mieszkania.

Podnajem mieszkania – czy to się opłaca?

Podnajem mieszkania będzie się opłacał, jeżeli wynajmiemy odpowiednie lokum z przynajmniej 3 pokojami, a otrzymywany czynsz za ich wynajem będzie znacząco wyższy od kwoty, którą płacimy jego właścicielowi. Co więcej, przy wyborze mieszkania musimy uwzględnić wiele aspektów między innymi lokalizację, powierzchnię i układ pomieszczeń, stan, wyposażenie, wysokość czynszu. Należy również rozważyć maksymalizację zysku z podnajmu nieruchomości poprzez wydzielenie pokoi, podniesienie standardu, odświeżenie mieszkania czy zakup nowych mebli. 

Zanim wybierzemy konkretne mieszkanie na podnajem, warto dokonać kalkulacji kosztów i przychodów na przynajmniej rok. Dzięki temu dowiemy się, która nieruchomość będzie najbardziej opłacalna. Ponadto nie można zapominać, że decydując się na podnajem mieszkania, jesteśmy obciążeni ryzykiem pustostanu, a więc to my możemy ponieść straty.


Dodaj komentarz

Twój adres email nie będzie widoczny.

*